FAQ : acheter un terrain en République dominicaine — le guide pour investir en sécurité

FAQ terrains Miches · 11 questions · titres Torrens · dès 40 USD/m² · cofondateurs

Vista Serena · Miches · République dominicaine

11 réponses claires sur la sécurité juridique, les titres Torrens, la loi CONFOTUR, l'achat à distance, les prix au m² et la revente. Tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter un terrain à Vista Serena.

Réponse directe

Miches change vite et devient la nouvelle destination du luxe durable dans les Caraïbes. Vista Serena est sur les hauteurs, sur la première ligne de montagne, entre 60 et 130 m d'altitude, face à l'océan Atlantique, à la baie de Samaná et à la cordillère Orientale. Ce n'est pas un projet de côte saturée : 9 hectares de nature préservée, en seulement 6 lots.

Pourquoi cette page ? Acheter dans un autre pays soulève des questions légitimes sur la sécurité juridique, la fiscalité et la revente. Voici 11 réponses pour décider en connaissance de cause.

📍 Miches en 2026

Miches est 29e des « 52 Places to Go » du New York Times en 2026, une première pour la province d'El Seibo. De grandes enseignes hôtelières arrivent à Playa Esmeralda : Four Seasons Tropicalia (ouverture 2027, 200 millions USD, construit par Bouygues Construction), Club Med (ouvert depuis 2019), Méliá Miches (officialisé au FITUR, janvier 2026), Marriott (confirmé), Hilton et Hyatt (en construction).

Pour découvrir la région, lisez notre guide de Miches et notre guide sur la sécurité de l'investissement →

Profil investisseur

Investor Vision Index™ — Quel lot correspond à votre projet ?

Avant de lire les 11 réponses, précisez votre profil en 90 secondes. Sans e-mail, résultat immédiat : il vous montre le lot qui vous correspond — terrain pour revente, villa ou écolodge boutique.

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Domaine et lots

Où se trouve exactement Vista Serena ?

Sur les collines de Miches, province d'El Seibo, République dominicaine, au km 3 de la route Miches–El Seibo. À environ 2 km de la mer, avec une fraîcheur naturelle et à l'abri de l'humidité saline, à 30 minutes de Playa El Limón et à 2 heures de l'aéroport de Punta Cana (PUJ). Voir où se trouve Miches →

Quelle est la taille du domaine, et quels lots sont disponibles ?

Le domaine couvre 9 hectares de forêt secondaire et de jardins naturels, en 6 lots. En vente aujourd'hui :

• Solar 3 — 1 660,95 m² — 85 USD/m² (vue mer, à côté du Talipot Boutique Lodge)
• Solar 2 — 2 015,44 m² — 100 USD/m² (vue mer)
• Solar 1 — 2 377 m² — 85 USD/m² (vue mer)
• Lot B complet — 8 508 m², dont 2 454,63 m² de zone verte — 85 USD/m²
• Lot C — 25 931 m² — 75 USD/m² (crête vue mer)
• Lot D — 28 116 m² — 40 USD/m² (vue mer ; la mesure peut varier selon l'acheteur)
• Lot E — 11 069 m² — 65 USD/m² (la partie la plus haute)
• Lot F — 8 472 m² — 50 USD/m² (intérieur, accès naturel)
• Lot A — réservé

Chaque solar peut aussi s'acheter par moitié si vous préférez une surface plus petite : écrivez-nous. Prix susceptibles d'évoluer. Découvrez nos terrains à vendre →

Les lots ont-ils l'eau et l'électricité ?

Les terrains sont vendus bruts, pour que vous conceviez en toute liberté.

• Électricité : déjà présente sur le domaine.
• Eau : raccordement prévu ; le réseau public passe aujourd'hui à environ 2 km. Le terrain permet de récupérer l'eau de pluie et de forer un puits privé.
• Connectivité : couverture 4G/LTE sur le domaine. Le Talipot Boutique Lodge, en construction sur le domaine (9 lodges de l'architecte Gonzalo Nicolau, ouverture prévue en décembre 2027), montre que l'infrastructure est viable.

Démarches et sécurité juridique

Les titres de propriété sont-ils sûrs ?

Oui. La République dominicaine utilise le système Torrens (loi 108-05), le même qu'en Australie ou au Canada. Les lots B, C et D ont déjà leur titre individuel définitif (deslinde) ; le deslinde des lots A, E et F est en cours, avec un accompagnement juridique sans frais pour l'acheteur. Chaque achat est contrôlé par un notaire indépendant et enregistré à la Jurisdicción Inmobiliaria. Lisez notre guide de l'investisseur →

Quelles sont les étapes de l'achat ?

Un processus clair, de 6 à 12 semaines entre le choix et l'enregistrement du titre :

• Vous choisissez le lot et convenez des conditions (1-2 semaines).
• Vous signez la promesse de vente et versez l'acompte (en général 10 %).
• Votre avocat vérifie le titre, les dettes et les charges (2-4 semaines).
• Vous signez l'acte de vente devant notaire et versez le solde.
• Le titre est enregistré à votre nom (4-8 semaines).

Un avocat dominicain indépendant vous représente à chaque étape.

Puis-je acheter sans me déplacer ?

Oui. L'achat peut se conclure avec une procuration spéciale signée au consulat dominicain ou devant un notaire local avec apostille. Votre avocat fait les démarches sur place, et le paiement se fait par virement international sur un compte séquestre. La plupart des acheteurs aiment quand même venir une fois parcourir le domaine avec nous.

Fiscalité et CONFOTUR

Qu'apporte la loi CONFOTUR ?

La loi 158-01 (modifiée par la loi 195-13) et son règlement accordent jusqu'à 15 ans d'exonérations à un projet touristique approuvé par le ministère du Tourisme : impôt sur le revenu de l'activité touristique, ITBIS (TVA) sur les équipements et matériaux de construction, taxe foncière (IPI), droits de mutation et droits d'importation sur le mobilier et les équipements du projet.

Important : l'approbation se fait par projet, pas par terrain. L'acheteur la demande pour son propre projet touristique, après l'achat ; elle prend en général 6 à 8 mois et n'est jamais automatique ni garantie. Vista Serena ne détient pas CONFOTUR. À Vista Serena, seules les offres de 5 000 m² et plus peuvent y entrer : le lot B complet et les lots C, D, E et F. Voir le guide CONFOTUR →

Pourquoi Miches plutôt que Punta Cana ?

Punta Cana est un marché mûr : un terrain vue mer y coûte de 150 à 450+ USD/m². Miches est au début de son développement, avec l'arrivée de grandes enseignes hôtelières à Playa Esmeralda. À Vista Serena, les prix vont de 40 à 110 USD/m². Voir l'analyse d'investissement →

Prix, accompagnement et revente

Quel est le prix au m² à Vista Serena ?

De 40 à 110 USD/m², selon la vue, la pente et la surface :

• 40 USD/m² — Lot D (28 116 m², vue mer)
• 50 USD/m² — Lot F (8 472 m², intérieur)
• 65 USD/m² — Lot E (11 069 m²)
• 75 USD/m² — Lot C (25 931 m², vue mer)
• 85 USD/m² — Solar 1 (2 377 m²), Solar 3 (1 660,95 m²) et lot B complet (8 508 m²)
• 100 USD/m² — Solar 2 (2 015,44 m²)
• 85 à 110 USD/m² — les moitiés des solares
• Lot A — réservé

Prix susceptibles d'évoluer. Demandez-nous le plan masse et la grille détaillée sur WhatsApp ou par le formulaire.

Proposez-vous un accompagnement pour construire ?

Oui. François Bénard, cofondateur de Vista Serena et promoteur du Talipot Boutique Lodge (en construction sur le domaine), vous accompagne du début à la fin :

• conception bioclimatique, dans l'esprit du label Miches Eco-Panorama® (un engagement pour le paysage) ;
• permis de construire et, si besoin, étude d'impact environnemental ;
• suivi du chantier et choix des entreprises (plus de 40 ans d'expérience dans les Caraïbes) ;
• modèle locatif : plateformes de réservation, gestion sur place, comptabilité.

La revente est-elle facile ?

Oui : un terrain titré se vend librement à tout acheteur, dominicain ou étranger. La demande à Miches grandit avec l'arrivée des enseignes hôtelières à Playa Esmeralda et l'amélioration des routes d'accès. La République dominicaine a accueilli 11,7 millions de visiteurs en 2025 (+4,7 %). Voir le marché immobilier de Miches →

« J'ai acheté personnellement 4 250 m² à Vista Serena, pour le Talipot Boutique Lodge, avant d'ouvrir le domaine à d'autres acheteurs. Ces 11 réponses sont les questions que je me suis posées en achetant. Nous avons cofondé Vista Serena avec Ramón Peña Corsino, qui a pris soin de cette terre pendant 33 ans. Avec le label Miches Eco-Panorama®, nous nous engageons à protéger le paysage. Si vous avez une question sur les lots, les titres ou CONFOTUR, écrivez-moi sur WhatsApp. »

François Bénard

Cofondateur et Promoteur, Vista Serena · Promoteur du Talipot Boutique Lodge

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✨ Une question qui n'est pas ici ?

Chaque projet est différent. Écrivez à François sur WhatsApp — il vit à Punta Cana et a plus de 40 ans d'expérience dans les Caraïbes. Ou téléchargez le guide de l'investisseur avec le plan masse et les prix par lot.

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⚠️ Avertissement éditorial et investissement : Cette FAQ est un contenu éditorial de Vista Serena (Miches, République dominicaine), cofondée par Ramón Peña Corsino et François Bénard. Vista Serena propose 6 lots (A-F) sur 9 hectares ; les prix, de 40 à 110 USD/m², sont susceptibles d'évoluer. Le lot A est réservé ; le lot B (en solares ou en entier) et les lots C à F sont en vente. Les avantages de la loi CONFOTUR (loi 158-01, modifiée par la loi 195-13) dépendent de l'approbation de chaque projet touristique par le ministère du Tourisme ; l'acheteur la demande, après l'achat, et elle n'est jamais automatique ni garantie. Vista Serena ne détient pas CONFOTUR. Les enseignes hôtelières citées sont des projets ouverts ou annoncés publiquement à Playa Esmeralda, sans lien avec Vista Serena ni avec le Talipot Boutique Lodge. Le label Miches Eco-Panorama® est un engagement interne de Vista Serena, pas une certification officielle. Ces informations ne sont pas un conseil juridique, fiscal ou financier : consultez un avocat, un notaire et un comptable dominicains indépendants avant de décider.

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